Si acheter à deux c’est mieux, acheter à quatre devrait être carrément plus intéressant ! Néanmoins, quand deux couples achètent ensemble un grand terrain pour y construire des maisons mitoyennes, plusieurs questions se posent : sous quel régime peuvent-ils organiser cette construction nouvelle et commune ? Quels sont les avantages et les inconvénients des possibilités réglementaires ? Les réponses sont ici.

Achetez un terrain à deux pour y faire construire chacun sa maison est-il aussi avantageux qu’il n’y paraît ? Quels moyens existent pour acheter un terrain et faire bâtir des maisons mitoyennes ? Comment partager le terrain en deux propriétés distinctes ? Nous répondons à vos questions.

Acheter un terrain à deux, quel intérêt ?
Pour ce qui est du terrain pour construire une maison, l’avantage est rarement financier. Le foncier n’est pas un produit comme un autre, et la notion de « prix de gros » ne joue pas quand un propriétaire vend une quantité plus importante de mètres carrés. De plus, les frais de notaire étant proportionnels au coût de l’opération, il n’y a pas non plus de bénéfice à espérer de ce côté. Sans doute, les frais de raccordement aux réseaux seront moins élevés, mais l’économie réalisée ne sera pas significative comparée à l’investissement que représentent l’achat du terrain et la construction de la maison. En revanche, un grand terrain à construire trouve moins facilement preneur qu’une petite surface ; il est donc plus facile d’en trouver un. C’est certainement là le principal intérêt de l’opération.

Pour ce qui est de la construction de la maison, il est clair que deux maisons mitoyennes (jumelées) sont plus économiques que deux maisons indépendantes. Un seul volume est en effet plus facile à isoler et surtout à chauffer : moins de surface en contact avec l’extérieur, c’est moins de transferts et de pertes de calories. Un gain pouvant atteindre 35 % selon les experts. Si vous songez à cette solution, et quelle que soit la forme juridique envisagée, songez que, pour réaliser une telle opération à deux, il faut bien choisir son partenaire car les conflits ne sont pas impossibles.

La division de la propriété
Il est possible de prévoir dès le début de partager le grand terrain en deux propriétés distinctes. Dès l’avant-contrat, signez deux promesses de vente avec le vendeur : une pour chaque parcelle. Le propriétaire y trouve son intérêt car il vendra d’un coup son grand terrain, sans avoir à le diviser en deux lots à vendre séparément. Dans les avant-contrats, prévoyez une condition suspensive pour le permis de construire. Il est en effet indispensable de s’assurer que la construction de maisons mitoyennes et la surface habitable sont conformes aux dispositions du PLU (Plan local d’urbanisme).

Faites ensuite réaliser par un géomètre un arpentage qui divise le terrain en deux parcelles, puis rencontrez le notaire qui réalisera les deux ventes. Deux propriétés distinctes sont créées et vous pouvez dès lors faire construire chacun votre maison mitoyenne.

La copropriété
Autre montage possible : créer une copropriété. Au départ, vous achetez le terrain à deux et faites construire la double habitation. Vous établissez ensuite une copropriété qui, bien qu’étant horizontale, devra répondre à la réglementation. Pour cela, vous devrez faire appel à un géomètre qui procédera au mesurage de la propriété et à son découpage en lots, puis vous passerez devant le notaire. La copropriété comprendra deux parties privatives (les deux logements) et une partie commune, le terrain, mais aussi le bâtiment, qui sera considéré comme une seule entité (les murs porteurs, le toit). Ce sera l’objet de l’état descriptif de division.

Le règlement de copropriété pourra établir l’usage exclusif d’un demi-terrain chacun et les règles de fonctionnement de l’ensemble. Vous serez chez vous dans le logement, mais vous resterez dépendant de l’accord de votre copropriétaire pour les prises de décision : les réparations du toit ou le ravalement par exemple. Les frais en seront assumés par les deux copropriétaires.

Deux solutions « risquées » : l’indivision et la SCI
L’indivision. Dans ce cas, on achète et on fait construire à deux l’ensemble terrain-maisons mitoyennes, et l’on est tous les deux propriétaires indivis. Cela implique que toutes les décisions concernant l’agencement du terrain, les possibles transformations dans l’avenir, les réparations nécessitent l’accord des deux parties et le partage de toutes les dépenses. Or l’unanimité est difficile à assurer et les conflits sont probables (ce n’est pas pour rien que la loi stipule : « Nul n’est censé rester en indivision »).

La SCI (Société civile immobilière). Les parties sont toutes les deux propriétaires des deux maisons et du terrain (aucune ne sera propriétaire de sa partie), d’où l’apparition de sérieux problèmes en cas de revente d’un des logements : la vente ne concernera pas alors une maison, mais des parts dans une SCI. Par ailleurs, il faudra l’accord de tout le monde pour faire des gros travaux pour « soi » (une piscine par exemple).

Source: http://www.cotemaison.fr